В настоящее время в России реализуется ряд жестких мер, направленных на сдерживание распространения коронавирусной инфекции. В этой связи арендаторы многих объектов недвижимости столкнулись с невозможностью (полностью либо частично) использовать арендуемые объекты. В качестве мер поддержки бизнеса государство идет на смягчение некоторых законодательно установленных требований. В частности была введена дополнительная защита прав арендаторов недвижимости, относящихся к наболее пострадавшим отраслям.
Так, статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» была предусмотрена обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы в 2020 году. Также арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества. Правительство РФ конкретизировало данную норму в Постановлении от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»:
- На отсрочку арендных платежей до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации имеют право арендаторы, относящиеся к наболее пострадавшим отраслям, которые определены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434;
- Арендную плату за период режима повышенной готовности можно перенести на 2021-2022 год;
- 50% арендной платы за период после окончания режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года также можно перенести на 2021-2022 годы;
- Перенесенная арендная плата распределяется равномерными ежемесячными платежами, составляющими не более 50% от размера ежемесячной арендной платы по договору аренды;
- Не допускается взимание каких-либо процентов, штрафов и применение иных меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы в связи с отсрочкой;
- Не допускается установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;
- Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
- Если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
Вышеуказанные нормы не изменяют договоры аренды, а лишь регламентируют условия дополнительного соглашения, которое должно быть заключено между арендодателем и арендатором. Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных требованиями Постановления от 03.04.2020 № 439.
